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房地產改革增加后，房地產會計面臨如此大的變化，他是否完全理解政策？本文對房地產會計在實際操作過程中可能遇到的特殊情況進行了梳理和解答，以供參考。 銷項稅01問:很多房地產開發企業賣的是精裝修房，而不是毛坯房。 精致房除了為房子設計、裝修、做軟裝外，有時還會贈送家電，如空電視調節等。 在計算銷項稅額時，是不是應該分別計算賣房、精裝修、贈送家電的價格，按照不同的稅率計算銷項稅額？還是作為混合銷售，精裝修房的整體對外銷售價格會按照房產的銷售情況統一申報？答:房地產企業銷售精裝修房，由于在《商品房買賣合同》中已注明銷售精裝修房，因此裝修、裝修、設備等相應費用已包含在房屋銷售價格中，并非免費贈送。因此，房屋和家用電器的裝修不應被視為銷售。同時，銷售精裝修房屋涉及的裝修、家電價格屬于銷售行為，取得的全部價格應作為轉讓房地產進行增值稅納稅申報。 02問:在實踐中，很多房地產企業會采用一些促銷手段來促進銷售，增加客戶存儲，比如買房、贈送車輛/車位等。在這種情況下，增值稅應該如何申報和計算？答:買房送車時，以簽訂的房屋買賣合同上注明的價格作為銷售房產，增值稅預交或直接申報；汽車的銷售應按視同銷售價格確認中的第二點確定:“按其他納稅人近期銷售的同類服務、無形資產或不動產的平均價格確定”，并按銷售貨物計算、申報繳納增值稅(稅率為17%)。 購房贈送車位的行為應當與以下情形區分開來:①一般情況下，房地產企業在購房贈送車位時會進行以下實際處理，按照銷售房屋和車位分割銷售價格，分別簽訂房屋和車位買賣合同。 在這種情況下，企業應按照合同約定的價格預付或直接申報繳納增值稅。 需要特別注意的是，房屋與車位簽訂的買賣合同中注明的銷售價格是否與市場價格相符。市場價格明顯偏低的，應當按照市場價格預繳或者申報增值稅。 ②房地產企業購買房屋并贈送車位，但未就該車位單獨簽訂銷售合同，或者簽訂銷售合同，但合同金額明顯低于市場價格的，房地產企業應當按照“確定納稅人近期銷售的同類服務、無形資產或者不動產的平均價格”的規定確認該車位的銷售價格，并繳納增值稅。 03問:根據《人民防空法》空和《平時使用民防工程收費暫行規定》，城市新建民用建筑按照國家有關規定修建戰時可以用于防御的地下室，相應的民防工程及其設備設施屬于國家財產。 因此，房地產開發商按設計指標和規定修建的地下人防設施，驗收合格后應移交給人防辦，所有權屬于國家。 在實踐中，房地產開發企業往往與民防辦簽訂回租協議，對地下民防進行標識，將其改造為商鋪或車位，并將民防商鋪/車位的使用權一次性出售給消費者。 在這種形式下，是否繳納增值稅，應該繳納哪些科目？答:人防工程出售的是使用權而不是所有權。房地產開發企業可以按提供房地產租賃服務繳納增值稅。與銷項稅額對應的進項稅額應為房地產開發企業向人防辦繳納的租金。但是，如果民防辦不能出具可抵扣增值稅抵扣憑證，由此產生的費用應直接計入成本。具體實施要看各地的具體實施政策。 04問:預售過程中支付的意向金、定金、認繳金是否為預繳增值稅的計稅依據？答:房地產開發企業應根據預收款項預繳增值稅。 預付款是指房地產企業取得的實際銷售款，應包括定金和預付款(首付款+按揭+余款)以及分期取得的全部金額。 房地產企業收取的意向資金、存款、認購資金不屬于預繳范疇，無需預繳增值稅。 05問:代公司收交的契稅、印花稅、牌照費是額外收費嗎？答:額外費用是指在價格之外收取的各種費用。雖然契稅、印花稅等。不符合《營業稅改征增值稅試點過渡政策規定》第十三條規定的“向行政單位以外的單位收取的符合條件的政府性基金和行政事業性收費”類別，企業收取這部分稅費也屬于代收代繳性質，相關部門主要為購買方開具發票或行政事業性收費憑證。 因此，房地產開發企業收取和繳納的契稅、印花稅和許可費不應計入銷售額。 營改增是國家稅收制度的一項重大改革，涉及面廣，內容龐大。要想完全理解，還需要不斷的學習和練習。從企業實踐看，邊肖推薦《房地產開發企業增值稅操作實務》一書。該書一方面系統梳理和總結了房地產開發企業涉及的增值稅政策，涵蓋了目前最新和傳統有效的增值稅政策；其次，從稅制管理和企業執行的角度，全面收集企業執行增值稅政策時容易出現的盲點和問題，并結合政策說明解決方案。 進項稅01問:企業從二級市場取得土地時，是否可以抵扣增值稅專用發票？答:可以扣除。 36號文件將土地使用權列為增值稅應稅范圍，而現有文件未將土地使用權納入增值稅專用發票不能開具或抵扣的范圍。基于此可以推斷，企業在出讓土地使用權時可以開具增值稅專用發票，受讓方在取得增值稅專用發票時也應允許抵扣，這也符合“從一種方式抵扣到另一種方式”的原則。 02問:房地產開發企業中選擇一般計稅方式的一般納稅人，如果將自己開發的房地產項目配套設施單獨作價出售，是否可以扣除土地成本？答:可以扣除。 房地產開發企業的一般納稅人在銷售其開發的房地產項目(除簡易計稅方法外)和單獨銷售的配套設施，如幼兒園、會所等項目時，可扣除配套設施對應的地價，但前提是配套設施可銷售，且在預售范圍內可辦理產權。 03問:企業經營目的或計稅方法發生變化，前期用于非應稅項目的購進貨物(不含固定資產、無形資產和不動產)、服務、勞務用于應稅項目。如何操作？答:不允許扣款。 文件僅規定，前期用于非應稅項目的固定資產、無形資產和不動產，可以按照有關規定扣除，其他購進項目出現上述情況的，不得扣除。 因此，如果企業不能將上述項目明確用于應稅或非應稅項目，建議在規避稅收風險的基礎上進行抵扣，用于非應稅項目時轉出。 04住宿費抵扣(1)問:企業在酒店舉辦會議、培訓期間取得的住宿費、餐飲費增值稅專用發票能否抵扣進項稅額？答:一般納稅人取得住宿費用專用發票，可按規定抵扣。 企業購買餐飲服務，進項稅額不得從銷項稅額中扣除。 (2)問:企業在自己的經營場所或注冊地發生的住宿費用取得增值稅專用發票，是否可以按要求抵扣進項稅額？答:企業要根據具體情況做出判斷。 現階段，不禁止企業在其營業地或注冊地發生的住宿費用扣除進項稅。 因此，在判斷一個企業發生的住宿費是否可以扣除時，關鍵是看住宿費的最終“用途”，而不是看發生的地點。 比如某會計師事務所為一般納稅人，營業地點為深圳坪山，審計業務發生在深圳海珠。審核過程中在海珠發生的住宿費，也可以按照相關規定從進項稅額中扣除。 05問:售樓處和樣板間發生的進項稅可以抵扣嗎？答:售樓處、樣板間為施工現場搭建的臨時建筑物、構筑物，進項稅額可一次性扣除。 如果最后需要拆除，說明售樓部和樣板間已經用光了，不需要外遷。 免責聲明:本刊所有內容均來自互聯網。我們對本文中的觀點持中立態度，不對所包含內容的準確性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保證。請僅參考。 如有侵權，請聯系刪除。